Покупка квартиры в Москве в ипотеку — это не только первоначальный взнос и ежемесячный платёж. Семья может вернуть часть ранее уплаченного НДФЛ (налога на доходы физических лиц): до 1 300 000 ₽ на двоих супругов за стоимость квартиры и проценты банку. На практике эти деньги нередко остаются невостребованными из-за ошибок в ДДУ, оформлении собственности или распределении вычета.
В «ДомВыбор» мы заранее проверяем, как оформляется сделка, на кого заключается ДДУ и какие документы потребуются после передачи квартиры. Налоговый вычет не заменяет проверку проекта и условий ипотеки, но заметно снижает фактическую стоимость покупки.
1. Почему оба супруга вправе заявить вычет
По статье 34 Семейного кодекса РФ недвижимость, приобретённая в браке за общие средства, считается совместной собственностью супругов. Это правило действует независимо от того, на кого оформлены ДДУ, кредитный договор, акт приёма-передачи или выписка из ЕГРН.
Исключения возможны, если квартира оплачена личными средствами одного супруга, получена по наследству, в дар либо брачным договором установлен иной режим имущества. Такие обстоятельства важно подтвердить документами до подачи заявления в ФНС.
Для обычной семейной покупки это означает следующее:
- супруги могут распределить между собой имущественный вычет;
- право на вычет не исчезает, если в ДДУ указан только один супруг;
- распределение можно выбрать с учётом доходов и уже использованных вычетов;
- при ипотеке отдельно учитываются вычет по цене жилья и вычет по уплаченным процентам.
Если квартира приобретается в новостройке, право на основной вычет возникает после подписания передаточного акта. Для вторичного жилья ориентиром обычно служит регистрация права собственности.
2. Основной имущественный вычет: до 520 000 ₽ на семью
Имущественный вычет — это возврат ранее удержанного НДФЛ, а не выплата от государства сверх уплаченного налога. Базовый лимит расходов на покупку жилья составляет до 2 000 000 ₽ на человека.
При ставке НДФЛ 13% максимальный возврат для одного супруга:
2 000 000 ₽ × 13% = 260 000 ₽
Для двоих супругов лимит расходов составляет до 4 000 000 ₽, а возврат — до 520 000 ₽:
4 000 000 ₽ × 13% = 520 000 ₽
Цена московской квартиры может быть существенно выше этого лимита, но на размер основного вычета это не влияет. Например, при покупке квартиры за 18 000 000 ₽ супруги не вернут 13% от всей цены: к расчёту принимается максимум по 2 000 000 ₽ расходов каждого.
| Параметр | Один супруг | Два супруга |
|---|---|---|
| Лимит расходов на покупку | 2 000 000 ₽ | 4 000 000 ₽ |
| Ставка для расчёта | 13% | 13% |
| Максимальный возврат НДФЛ | 260 000 ₽ | 520 000 ₽ |
| Цена квартиры в примере | 18 000 000 ₽ | 18 000 000 ₽ |
| Неиспользуемая часть цены квартиры | 16 000 000 ₽ | 14 000 000 ₽ |
При подборе новостройки важно смотреть не только на цену в рекламе, но и на состав договора: кладовая, машино-место, отделка и дополнительные услуги могут оформляться отдельными соглашениями. Это влияет на документы и требует отдельной оценки для вычета.
3. Вычет по ипотечным процентам: ещё до 780 000 ₽
Второй вид поддержки — вычет по фактически уплаченным процентам по целевому ипотечному кредиту. Он рассчитывается не от суммы кредита и не от ежемесячного платежа, а от процентов, которые банк уже получил.
Лимит процентов — до 3 000 000 ₽ на каждого супруга. Максимальный возврат составляет:
3 000 000 ₽ × 13% = 390 000 ₽
На двоих супругов возможен возврат до 780 000 ₽:
6 000 000 ₽ × 13% = 780 000 ₽
| Вид вычета | Лимит на одного супруга | Максимальный возврат на одного супруга | Максимум для семьи |
|---|---|---|---|
| Расходы на покупку квартиры | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ | 520 000 ₽ |
| Уплаченные проценты по ипотеке | 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ | 780 000 ₽ |
| Всего | 5 000 000 ₽ | 650 000 ₽ | 1 300 000 ₽ |
Справка банка о выплаченных процентах — ключевой документ для этой части вычета. Платежи в погашение тела кредита не учитываются. Если семья досрочно погашает ипотеку, переплата банку снижается — вместе с ней может уменьшиться и сумма процентного вычета.
Совет эксперта ДомВыбор: перед досрочным погашением ипотеки запросите у банка прогноз графика процентов и рассчитайте семейный бюджет целиком. Возврат НДФЛ не должен быть причиной переплачивать банку, но его стоит учитывать, когда сравниваете варианты сокращения срока или ежемесячного платежа.
4. Как распределить вычет между супругами
При совместной собственности супруги вправе подать в ФНС заявление о распределении вычета. Доли не обязаны совпадать с долями в ДДУ или выписке ЕГРН.
Распространённая ситуация: один супруг получает стабильную высокую белую зарплату, а второй временно не работает, находится в отпуске по уходу за ребёнком или имеет небольшой облагаемый НДФЛ доход. Тогда семья может распределить основной вычет в пропорции 100% и 0% в пользу первого супруга.
Такой подход позволяет быстрее вернуть уплаченный налог. Если у супруга уже исчерпан лимит основного имущественного вычета по прежней квартире, его доля не должна искусственно включаться в расчёт: распределение нужно выбирать с учётом уже использованных прав.
Перед подачей проверьте:
- состоял ли брак на дату покупки;
- есть ли брачный договор;
- использовал ли каждый супруг основной вычет ранее;
- использовал ли каждый супруг вычет по ипотечным процентам;
- достаточно ли уплаченного НДФЛ за заявляемый период;
- оформлена ли квартира как жилое помещение и соблюдены ли условия целевого кредита.
Перераспределение — не формальность. Неверно составленное заявление может затянуть возврат и потребовать пояснений в ФНС.
5. Как получить вычет через личный кабинет ФНС
Упрощённый порядок позволяет направить заявление через личный кабинет на nalog.gov.ru без самостоятельного заполнения декларации 3-НДФЛ. Если банк и Росреестр передали необходимые сведения, ФНС формирует предзаполненное заявление.
Практический порядок действий:
- Авторизуйтесь в личном кабинете налогоплательщика.
- Проверьте, появились ли сведения о квартире, ипотеке и доходах.
- Откройте предложение по упрощённому вычету.
- Проверьте сумму расходов и уплаченных процентов.
- При совместной собственности приложите заявление о распределении вычета, если оно необходимо.
- Укажите банковский счёт для возврата.
- Подпишите и отправьте заявление.
При упрощённом порядке срок получения вычета может составить около одного месяца без декларации 3-НДФЛ. Если сведения не поступили автоматически, сохранить право на возврат можно через обычную декларацию с подтверждающими документами.
Для новостройки подготовьте ДДУ, платёжные документы, передаточный акт, кредитный договор и справку банка о процентах. По конкретной сделке перечень документов зависит от способа оплаты и даты возникновения права на вычет.
6. Что проверить ещё до подписания ДДУ
Налоговый вычет не исправит юридические или финансовые ошибки при покупке. До подписания договора стоит проверить застройщика, форму ДДУ, банковское финансирование, срок передачи квартиры и структуру цены.
Деньги дольщика на эскроу-счёте защищены в пределах до 10 000 000 ₽ по статье 12.2 Федерального закона № 177-ФЗ. Если стоимость квартиры выше этой суммы, особенности расчётов и риски сделки нужно оценивать особенно внимательно.
Для семей с детьми условия финансирования также влияют на общую экономику покупки. В 2026 году семейная ипотека работает по дифференцированной шкале от 4% до 12% в зависимости от числа детей; для Москвы лимиты составляют до 15–18 млн ₽ для семей с двумя и более детьми. Подробнее — в материале семейная ипотека 2026.
Федеральная льготная IT-ипотека не применяется для покупки жилья в Москве, а её кредитный лимит составляет до 9 000 000 ₽ в регионах действия программы. Не стоит строить финансовую модель московской сделки на льготе, которой покупатель воспользоваться не сможет.
При выборе конкретного проекта смотрите не только на маркетинговую ставку ипотеки. Например, условия покупки в ЖК «Символ» и ЖК «Остров» нужно сопоставлять по полной стоимости кредита, сроку, первоначальному взносу, цене лота и документам сделки.
О том, как оформить возврат для покупки у застройщика, читайте отдельно: налоговый вычет при покупке новостройки.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку, если ДДУ оформлен только на мужа?
Да, если квартира приобретена в зарегистрированном браке за общие средства и брачный договор не устанавливает иной режим имущества. По статье 34 Семейного кодекса РФ имущество считается совместным независимо от того, на чьё имя заключён ДДУ. Супруги могут распределить вычет заявлением в ФНС.
Какой имущественный вычет на двух супругов можно вернуть за квартиру?
Основной лимит — до 2 000 000 ₽ расходов на каждого супруга. При ставке 13% это до 260 000 ₽ каждому, или до 520 000 ₽ на семью. Сумма возврата ограничена НДФЛ, который супруги фактически уплатили.
Как получить возврат НДФЛ при покупке новостройки в 2026 году?
После подписания передаточного акта можно проверить личный кабинет ФНС: при поступлении сведений доступно заявление по упрощённому порядку без декларации 3-НДФЛ. Если предзаполненного заявления нет, подайте декларацию и приложите документы по сделке: ДДУ, подтверждение оплаты, передаточный акт, кредитный договор и справку банка по процентам.
Можно ли получить вычет по процентам, если основной вычет уже использован?
Да, это разные виды имущественного вычета. Вычет по ипотечным процентам рассчитывается отдельно — по фактически уплаченным процентам, в пределах до 3 000 000 ₽ на человека. Но нужно проверить, не был ли этот вид вычета использован ранее по другому ипотечному кредиту.
Что выгоднее: распределить вычет поровну или отдать 100% одному супругу?
Универсального ответа нет. Если оба супруга стабильно платят НДФЛ и не использовали вычет раньше, распределение может быть равным. Если один супруг временно не имеет облагаемого дохода, быстрее получить деньги позволяет распределение 100% в пользу работающего супруга. Решение нужно принимать после проверки доходов, прежних вычетов и условий кредитного договора.
Резюме и чек-лист от Романа Завалина
Семья, покупающая квартиру в ипотеку, может вернуть до 1 300 000 ₽: до 520 000 ₽ за стоимость квартиры и до 780 000 ₽ за уплаченные ипотечные проценты. Это реальные деньги семейного бюджета, но они требуют корректно оформленной сделки, подтверждённых расходов и продуманного распределения вычета.
Перед подписанием ДДУ рекомендую проверить:
- статус брака и наличие брачного договора;
- кто уже использовал основной и процентный вычет;
- на кого оформлены ДДУ и кредит;
- расчёт процентов по ипотеке;
- возможность подать заявление через личный кабинет ФНС;
- документы застройщика, условия эскроу и полную стоимость кредита.
Агентство «ДомВыбор» помогает разобрать финансовую модель покупки до подписания ДДУ: от выбора новостройки и ипотечной программы до проверки документов и будущих расходов семьи. Независимая экспертиза на старте сделки обычно обходится дешевле, чем исправление ошибок после передачи квартиры.