Покупка квартиры в новостройке дает законное право вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Государство компенсирует как прямые затраты на приобретение жилья, так и проценты, выплаченные банку по ипотечному кредиту.
В 2026 году максимальная сумма возврата составляет до 650 000 рублей на одного человека, а при покупке квартиры супругами в совместную собственность семейный бюджет может пополниться на 1 300 000 рублей.
Разбираем, когда у дольщика возникает право на вычет, какие документы нужны и как оформить возврат онлайн в упрощенном порядке без заполнения бумажных деклараций.
1. Из чего складывается имущественный вычет: два лимита
Имущественный налоговый вычет при покупке жилья регулируется статьей 220 Налогового кодекса РФ и состоит из двух независимых частей:
| Вид вычета | Максимальный лимит расходов | Ставка НДФЛ | Максимальная сумма к возврату |
|---|---|---|---|
| 1. Основной вычет за покупку жилья | 2 000 000 ₽ | 13% | 260 000 ₽ |
| 2. Вычет за проценты по ипотеке | 3 000 000 ₽ | 13% | 390 000 ₽ |
| ИТОГО на одного человека | 5 000 000 ₽ | 13% | 650 000 ₽ |
| ИТОГО на супругов (совместная собственность) | 10 000 000 ₽ | 13% | 1 300 000 ₽ |
Обратите внимание: Если ваша ставка НДФЛ составляет 15% (для доходов свыше 5 млн ₽ в год), сумма возврата рассчитывается исходя из уплаченного налога (до 300 000 ₽ по основному вычету и до 450 000 ₽ по процентам).
2. Когда возникает право на вычет по новостройке?
Ключевое отличие новостройки от вторичного рынка: - При покупке вторички право на вычет возникает в день регистрации права собственности в ЕГРН. - В новостройках по ДДУ (214-ФЗ) право на вычет возникает с даты подписания передаточного акта (акта приема-передачи квартиры). Дожидаться оформления права собственности в Росреестре необязательно! - Если дом еще строится, подать на вычет нельзя, даже если вы уже внесли 100% стоимости на эскроу-счет и исправно платите ипотеку.
За какие годы можно вернуть налог?
Право на вычет заявляется в году, следующем за годом подписания передаточного акта. Например, если приёмка квартиры состоялась в 2026 году, первую декларацию подают в 2027 году (либо оформляют возврат через работодателя в текущем 2026 году). За один календарный год можно вернуть не больше, чем сумма НДФЛ, удержанная с вашей зарплаты. Неиспользованный остаток вычета не сгорает и переносится на последующие годы до полной выплаты.
3. Вычет на супругов: как удвоить сумму до 1,3 млн рублей
Если квартира в новостройке куплена в браке, она признается совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оформлен ДДУ и ипотечный договор (если брачным договором не установлен иной режим).
Это дает колоссальное финансовое преимущество: 1. Каждый из супругов имеет личный непередаваемый лимит вычета: 260 000 ₽ за покупку + 390 000 ₽ за проценты. 2. При стоимости квартиры от 4 млн рублей супруги могут заявить вычет одновременно и получить суммарно 520 000 ₽. 3. По мере выплаты процентов по ипотеке супруги дополнительно возвращают еще до 780 000 ₽ (по 390 тыс. ₽ каждый). 4. Супруги могут распределить пропорцию вычета по заявлению в ФНС в любой удобной пропорции (например, 100% на мужа или 50/50).
4. Можно ли включить отделку в налоговый вычет?
Да, но только при соблюдении строгого правила: - В договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) должно быть прямо указано, что квартира передается без отделки (черновая). - В таком случае в лимит расходов 2 млн рублей разрешено включить затраты на строительные и отделочные материалы, а также оплату работ подрядных бригад (по официальным договорам и чекам). - Если квартира куплена с отделкой от застройщика (White Box или чистовая), ее стоимость уже включена в общую цену ДДУ и автоматически участвует в расчете вычета.
5. Способы получения: упрощенный порядок через ФНС в 2026 году
В 2026 году работает бесконтактный упрощенный налоговый вычет:
- Через личный кабинет налогоплательщика (онлайн). Банки, выдавшие ипотеку, и Росреестр самостоятельно передают сведения в ФНС. В марте в личном кабинете появляется предзаполненное заявление на вычет. Налогоплательщику достаточно подписать его электронной подписью в 1 клик. Камеральная проверка занимает до 30 дней, а перечисление денег на карту — до 15 дней.
- Через работодателя (без ожидания окончания года). Получите в ФНС уведомление о праве на имущественный вычет (выдается за 30 дней) и передайте в бухгалтерию своей компании. С вашей зарплаты перестанут удерживать НДФЛ 13% с ближайшего месяца до исчерпания суммы вычета.
Совет эксперта: как оптимизировать возврат налога
Чек-лист документов для оформления вычета по новостройке:
- Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с отметкой о регистрации в Росреестре.
- Передаточный акт (акт приема-передачи квартиры), подписанный обеими сторонами.
- Документы, подтверждающие оплату (платежные поручения, выписка по эскроу-счету).
- Кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах за прошедший год (при ипотеке).
- Свидетельство о браке и заявление о распределении вычета (при совместной покупке супругами).
- Справка о доходах за отчетный год (бывшая 2-НДФЛ) — автоматически подтягивается в ЛК ФНС.
